El TC estima la 'cuestión de inconstitucionalidad' planteada por el Juzgado de Primera Instancia 11 de Barcelona recordando que el legislador estatal "tiene la reserva competencial, tanto para la regulación de la regla general como de sus posibles excepciones o modulaciones" y que "el legislador autonómico no puede condicionar o limitar la libertad de las partes para determinar la renta inicial del alquiler de viviendas".

El redactado de las disposiciones ahora inconstitucionales incluidas en el decreto-ley 34/2020, de 20 de octubre, responde a su artículo 2.1 bajo el título 'reglas aplicables ante la falta de acuerdo entre las partes'.

"En caso que las partes no lleguen a un acuerdo por medio de negociación o mediación en el plazo de 1 mes a contar desde el requerimiento previsto en el artículo 1, tienen que aplicarse las siguientes reglas:

1. en caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un 50% respecto de las vigentes, mientras dure la medida de suspensión.
2. en caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma".

En el procedimiento ante el TC la Fiscalía General del Estado apoyó que se estimara la 'cuestión de inconstitucionalidad' formulada por el Juzgado, mientras Parlament y Generalitat de Catalunya opusieron "competencia para aprobar la regulación basadas en vivienda y derecho civil".

El TC opone que los preceptos cuestionados del decreto-ley 34/2020 establecen medidas dirigidas a la limitación de la renta de estos contratos "por lo que inciden directamente en la prestación que configura la obligación principal del arrendatario, y afectan directamente a la estructura obligacional de las relaciones contractuales privadas".

"(...) El principio de libertad de fijación de la renta forma parte de las bases de las obligaciones contractuales, reservadas en exclusiva al Estado por el artículo 149.1.8 de la Constitución por lo que resulta excluida la competencia del legislador autonómico para incidir sobre las reglas de determinación de la renta derivadas del contrato de arrendamiento de local de negocio, y procede en consecuencia declarar la inconstitucionalidad y nulidad de los preceptos cuestionados".

¿Cuál es el alcance temporal de los efectos de declarar inconstitucional? El fallo del TC se refiere a ello diciendo que "no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas porque el principio de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución y la necesidad de atender el fin legítimo de procurar la estabilidad en las relaciones contractuales preexistentes aconseja limitar los efectos de la sentencia, manteniendo en sus términos los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al momento de la resolución y a los que resultasen de aplicación los preceptos cuya constitucionalidad y nulidad se declara".